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In unserem kleinen Handbuch zu den Themen "Hypothek", "Finanzierung", "Eigenheim" und "Immobilien" finden Sie eine kurze Erklärung zu den Begriffen "A wie Agio" bis "Z wie Zinsänderungsrisiko"!
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Ablösung
Rückzahlung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers.
Abschreibung
Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Zuge der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann. Auch bei vermieteten Immobilien kann jährlich ein bestimmter Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes als Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. Es wird unterschieden in
lineare Abschreibung: jährlich gleich bleibende Abschreibungsbeträge
degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge.
Bei der degressiven Abschreibung tritt eine steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher ein.
Während bei Altbauten nur die lineare Abschreibung möglich ist, besteht bei Neubauten ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen.
Agio
Das Aufgeld auf das zu 100% ausgezahlte Darlehen, welches der Darlehensnehmer für die Bereitstellung des Darlehens bezahlen muss, wird im Gegensatz zum Disagio als Agio bezeichnet.
Allgemeine Darlehensbedingungen
Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten. Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.
Annuität
Zins und Tilgung umfassende Jahreszahlung auf ein gewährtes Darlehen.
Anschaffungskosten
Zu leistende Aufwendungen, um eine Immobilie zu erwerben und in einen nutzungsbereiten Zustand zu versetzen. Die Anschaffungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschliessungskosten und Finanzierungskosten.
Anschlussfinanzierung
Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen.
Baubeschreibung
Detaillierte Aufstellung über alle, ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt ausserdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien. Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Des Weiteren ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.
Baugenehmigung
Ein in den jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer vorgeschriebenes förmliches Verfahren zur Genehmigung von Bauvorhaben. Die Baugenehmigung ist zeitlich befristet und gebührenpflichtig. Ohne die Erteilung einer Baugenehmigung darf mit den Baumassnahmen nicht begonnen werden. In einigen Bundesländern ist für bestimmte Baumassnahmen eine Bauanzeige ausreichend.
Bauherr
Die Person, die für sich ein Bauvorhaben im eigenen Namen und Interesse durchführt bzw. durchführen lässt. Der Bauherr trägt die Risiken der Bauvorbereitung und der Baudurchführung einschliesslich des Bauherrenhaftungsrisikos und entscheidet letztlich sowohl über die architektonische und technische Gestaltung als auch über die Finanzierung.
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Eine Art der Allgemeinen Haftpflichtversicherung, welche die Schäden deckt, die Dritte auf dem Baugrundstück und durch die Baumassnahme erleiden könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden könnte.
Baujahr
Als Baujahr eines Gebäudes gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurden Gebäude durch Schäden unnutzbar und später wiederhergestellt, gilt das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung. Bei total zerstörten Gebäuden hingegen gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.
Baumängel
Mängel an einem Bauwerk, die auf fehlerhafte Entwürfe, Ausführungen oder nicht einwandfreies Material zurückzuführen sind und den Wert bzw. die Tauglichkeit des Bauwerks mindern. Um vom Verursacher eventuell Nachbesserungs- oder Gewährleistungsansprüche der von ihm verursachten Schäden geltend machen zu können, sollten die Bauherren bereits bei der Bauabnahme bei erkennbaren Schäden einen schriftlichen Vorbehalt einlegen.
Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten gehören u.a. die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und die Kosten der für die Herstellung erforderlichen Finanzierung.
Bauträger
Unternehmen, die Grundstücke erwerben und im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Immobilien errichten, um sie nach Fertigstellung zu verkaufen.
Betriebskosten
Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge, Reparaturen.
Bewirtschaftungskosten
Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:
Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.B. Müllabfuhr, Strassenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).
Bonität
Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von einer Bonität bzw. Kreditwürdigkeit.
Bürgschaft
Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).
Eigenkapital
Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück und Eigenleistungen.
Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird.
Eigennutzung
Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken.
Eigentumswohnung
Eigentum an einer Wohnung innerhalb eines bestehenden oder noch zu errichtenden Wohngebäudes, welches in der Regel mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden ist.
Einliegerwohnung
Von einer Einliegerwohnung kann gesprochen werden, wenn - es sich um eine separate, in sich abgeschlossene Wohnung handelt, - die Wohnungsgrösse mindestens 25 Quadratmeter beträgt, - eine eigene Küche und sanitäre Einrichtungen vorhanden sind.
Erschliessung
Gesamtheit der erforderlichen Aktivitäten, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu zählen die Anschliessung des Grundstückes an die Wasser- und Abwasserversorgung und die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz.
Erschliessungskosten
Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.
Ertragswert
Insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bildet der Ertragswert die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Die Berechnungsbasis stellen die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten dar, die auf die Restnutzungsdauer der Immobilie im Sinne des Steuerrechts kapitalisiert werden.
Erwerbskosten
Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen.
Fertighaus
Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise. Meist werden sie an den Käufer schlüsselfertig übergeben, jedoch ist auch eine Auslieferung als Ausbauhaus möglich, bei dem ein Teil des Ausbaus vom Käufer in Eigenleistung übernommen wird.
Feuerversicherung
Versicherung des Gebäudes gegen Schäden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Im Schadensfall sollte sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes (Neuwertversicherung) decken.
Finanzierungsplan
Detaillierte Aufstellung der anfallenden Herstellungs- und Erwerbskosten einerseits, und der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und der einzusetzenden Eigenmittel.
Forward-Darlehen
Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet, die den Zinssatz erhöhen.
Fremdkapital
Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.
Grundbuchamt
Abteilung des Amtsgerichtes, die die Grundbücher und die Grundakten führt. Für Grundbuchauszüge und Einsicht ins Grundbuch hat man sich an das Grundbuchamt zu wenden.
Grundbuchauszug
Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.
Grundpfandrecht
Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.B. Hypothek, Grundschuld).
Grundstück
Räumlich exakt abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes gebucht ist. Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes. Wirtschaftlich betrachtet werden unter Grundstück Bodenflächen verstanden, die eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Herstellungskosten
Zu leistende Aufwendungen, die zur gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes aufgewendet werden müssen. Dazu zählen insbesondere die Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für die Aussenanlagen, Gebühren für die Baugenehmigung.
Hypothek
Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück. Die Hypothek ist abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek.
Hypothekendarlehen
Durch ein Grundpfandrecht gesichertes langfristiges Darlehen. Um den Hypothekendarlehensnehmer vor kurzfristigen Zinsschwankungen abzusichern, wird der vereinbarte Zins für viele Jahre (beispielsweise 10 Jahre) festgeschrieben.
Immobilie
Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art einschliesslich der darauf errichteten Gebäude.
Immobilienfonds
Fonds zur Finanzierung bestimmter Bauobjekte.
Instandhaltungskosten
Kosten, die durch die Beseitigung der üblichen und verbrauchsbedingten Abnutzung bei Immobilien während der Nutzungsdauer anfallen. Darunter fallen insbesondere regelmässige Schönheitsreparaturen, Kosten für die Instandhaltung des Fahrstuhls und der Heizungsanlagen etc.
Kapitalkosten
Kosten, die dem Kunden aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmitteln entstehen, namentlich die Zinsen. Bei den Kapitalkosten wird zwischen den Kosten für Fremd- und Eigenkapital unterschieden.
Kaufvertrag
Der Immobilienkauf setzt den Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages voraus, da er sonst nicht rechtsgültig ist. Im Kaufvertrag sind zudem die Bedingungen für die Eigentumsübertragung zu klären. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Die drei Schritte zum Erwerb einer Immobilie sind:
Notarieller Abschluss des Kaufvertrages.
notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang
Grundbucheintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch.
Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.
Konditionen
Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.
Kreditfähigkeit
Nur volljährige und damit uneingeschränkt geschäftsfähige Personen sind per Gesetz kreditfähig. Allerdings kann Jugendlichen unter 18 Jahren durch eine gerichtliche Erklärung die volle Geschäftsfähigkeit zugesprochen werden und älteren Personen entsprechend unter bestimmten Voraussetzungen entzogen werden.
Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes. Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.
Maklerprovision
Provision für die Vermittlung von Immobilien durch einen Makler. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt in der Regel zwischen 2% und 6% zzgl. MwSt.
Modernisierung
Baumassnahmen zur Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes an die Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch Anpassung z.B. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen. Dazu zählen beispielsweise die Anpassung des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen (Verbesserung der Wasserversorgung oder der Heizung, Niedrigenergie, Schallschutz etc.). Durch die Modernisierung wird der Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Abzugrenzen ist die Modernisierung von der Renovierung, da die Renovierung nur der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen baulichen Zustands dient.
Muskelhypothek
Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung. Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird.
Nachfinanzierung
Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.
Notarieller Kaufpreis
Der Kaufpreis, der einem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag zugrunde liegt.
Offene Immobilienfonds
Bei offenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger unmittelbares gemeinschaftliches Eigentum an mehreren Immobilien und sichert sich das Know-how erfahrener Manager, denen er Erwerb und Betreuung rentabler Objekte anvertraut. Die Geldinstitute können die Immobilienzertifikate unbeschränkt ausgegeben, wobei es abhängig von Angebot und Nachfrage bei der Anzahl und dem Kurs der umlaufenden Anteile ständige Änderungen geben kann.
Prolongation
Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.
Renovierung
Instandhalten oder Wiederherstellen eines ursprünglich vorhandenen Zustandes einer Immobilie. Davon abzugrenzen ist die Modernisierung, welche den Gebrauchswert erhöht bzw. die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert.
Restschuld
Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.
Risikolebensversicherung
Reine Todesfallrisikoversicherung, die oftmals als Zusatzsicherheit für Immobiliendarlehen abgeschlossen wird. Sie sichert das biologische Risiko des unerwarteten Ablebens des Darlehensnehmers ab und stellt somit eine sinnvolle Ergänzung bei der Übernahme grösserer Verpflichtungen aus einer Immobilienfinanzierung dar.
Rücktritt vom Darlehensvertrag
Einseitige Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe für einen möglichen Rücktritt sind z.B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt.
Schätzkosten
Kosten für den Aufwand, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Schuldzinsen
Entgelt für die Überlassung von Finanzierungsmitteln.
Sondertilgung
Zahlung über die vereinbarte regelmässige Darlehensrate hinaus. Führt in der Regel zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit oder zu einer niedrigeren regelmässigen Darlehensrate.
Tilgung
Regelmässige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
Tilgungsplan
Zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von dessen Auszahlung bis zur planmässigen Rückführung. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und über die Restschuld. Die Darstellung ist sowohl auf monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich. Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung exakte Zahlen liefern. Danach werden vielfach gleichbleibende Zinssätze bis zum Laufzeitende unterstellt. Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig.
Umschuldung
Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.
Variabler Zins
Nominalzinssatz, der während der Laufzeit des Darlehens jederzeit einseitig durch den Darlehensgeber geändert werden kann. Hierbei erfolgt keine Zinsfestschreibungsfrist zwischen Darlehensnehmer und Kreditinstitut. Häufig wird die Anpassung an einen Index gekoppelt.
Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Vorkaufsrecht
Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss.
Wegerecht
Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.
Wohnrecht
Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein.
Zins
Das für die Überlassung des Darlehens vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu entrichtende Entgelt. Üblicherweise wird diese als Prozentsatz vom Nominalbetrag des Darlehens angegeben, dem so genannten Nominalzinssatz.
Zinsänderungsrisiko
Bei einem variablen Zins ist mit einem Zinsänderungsrisiko zu rechnen, da sich der Zinssatz während der Darlehenslaufzeit an die Marktzinsen anpassen und somit auch steigen kann. Dieses Zinsänderungsrisiko wird allerdings meist mit zunächst günstigeren Einstiegskonditionen belohnt als bei Festzinsdarlehen.
Zwangsvollstreckung
Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.
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