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Heutzutage kennen die Leute
von allem den Preis und nicht den Wert.

Oscar Wilde (1854 - 1900)

Die unterschiedlichen Schätzungswerte für Liegenschaften

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Was ist ein Realwert? Was ist ein Ertragswert? Was versteht man unter Verkehrswert? Was bedeutet Marktwert oder Handelswert?

REALWERT

Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert.

  • Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung (= Minderwert).

  • Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt.

Der Realwert wird vor allem bei privat genutztem Wohneigentum verwendet.

ERTRAGSWERT

Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert. Die Höhe des gewählten Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig, doch in der Regel liegt dieser Zinssatz zwischen 4 und 7 %.

Während bei neuzeitlichen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle spielt, ist er bei Renditeobjekten von zentraler Bedeutung (z.B. bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern oder bei nicht selbst genutzten Gewerbeliegenschaften).

VERKEHRSWERT

Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann. Dieser wird sowohl vom Landwert, wie auch vom Mietwert der Gebäude beeinflusst. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei unberücksichtigt. Zudem bildet der Verkehrswert zugleich den Steuerwert einer Liegenschaft. Grundlage für den Verkehrswert bilden Realwert und Ertragswert. Diese Werte werden jedoch je nach Art der Nutzung unterschiedlich gewichtet.

Der Verkehrswert gilt als Richtwert für eine Handänderung (Kauf oder Verkauf der Liegenschaft).

MARKTWERT / HANDELSWERT

Der Markt- und Handelswert einer Liegenschaft zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückspreis, welcher im Grundstücksverkehr unter Dritten aufgrund einer kurzfristigen Nachfrage und Markterfahrung realisierbar erscheint.

Der Marktwert oder Handelswert ist meistens (vor allem bei kleineren Objekten) mit dem Verkehrswert identisch. Besonders im Eigenheimbereich wird jedoch dem Realwert eine grössere Bedeutung zugemessen.

 

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