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Immobilienwissen: Kurz. Knapp. Kompakt.

Wissenswertes rund um Immobilien

Die Ausnützungsziffer

Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche des Baus und der anrechenbaren Grundstückfläche. Genaue Regelung gemäss kantonalem Baugesetz oder örtlichem Baureglement.

Beispiel:
Grundstückfläche 820 m2
Ausnützungsziffer 0.4 = 328 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche
Ausnützungsziffer 0.3 = 246 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche

(Bruttogeschossfläche: Summe aller dem Wohnen, Gewerbe oder Industrie dienenden Geschossflächen, berechnet anhand der Aussenmasse der Gebäude. Abweichungen in der Berechnungsart sind aufgrund gesetzlicher Vorschriften möglich.)


Bau- und Zonenordnung

Jede Gemeinde in der Schweiz legt die zulässige Nutzung des Bodens in der "Bau- und Zonenordnung" fest.
Nutzungspläne werden kommunal in der Regel als "Bau- und Zonenordnung" bezeichnet. Der dazu gehörende Plan wird als "Zonenplan" bezeichnet. Die Bau- und Zonenordnung wird von der Gemeinde (Stadt) erlassen und vom Kanton genehmigt und damit auch gewährleistet. Der Nutzungsplan besteht aus einer Karte und aus zugehörigen Vorschriften. Letztere regeln die zulässigen bzw. vorgeschriebenen Bau- und Nutzungsweisen, welche auf der Karte parzellenscharf räumlich zugeordnet werden.


Dienstbarkeiten

Auf vielen Grundstücken sind Dienstbarkeiten eingetragen, die die Nutzungsmöglichkeit entweder erweitern oder einschränken.
Bei den Dienstbarkeiten handelt es sich um sogenannte «beschränkte dingliche Rechte», welche (im Gegensatz zum Eigentum) nur eine teilweise Beherrschung einer Sache gestatten. «Beschränkt» bedeutet dabei, dass diese Dienstbarkeiten nur für diejenigen gelten, die im Wortlaut der Dienstbarkeit ausdrücklich als Berechtigte bezeichnet sind. «Dinglich » bedeutet, dass die in der Dienstbarkeit festgehaltenen Rechte gegenüber jedermann wirken, und zwar unabhängig davon, ob man von den Dienstbarkeiten Kenntnis hat oder nicht.

Gemäss Art. 958 ZGB sind die Dienstbarkeiten stets in das Grundbuch einzutragen, d.h., dass sie auch erst mit der Eintragung ins Grundbuch als dingliches Recht entstehen (Art. 971 ZGB). Dem Grundbucheintrag geht in der Regel ein Dienstbarkeitsvertrag voraus, welcher von den Parteien im Vorfeld ausgehandelt wird. Zu seiner Gültigkeit bedarf dieser seit dem 1. Januar 2012 der öffentlichen Beurkundung (d.h. der Unterzeichnung vor einem Notar). Dienstbarkeiten bleiben so lange bestehen, bis ihre formelle Löschung erfolgt. 

Dienstbarkeiten lassen sich in zwei grundsätzliche Arten unterteilen: Wird durch die Dienstbarkeit eine bestimmte Person berechtigt, so handelt es sich um eine Personaldienstbarkeit. Ist hingegen der Grundeigentümer einer bestimmten Liegenschaft der Berechtigte, so spricht man von einer Grunddienstbarkeit.

Beispiele Personaldienstbarkeit:

  • Nutzniessung = berechtigte Person erhält den vollen Genuss an einer bestimmten Sache. Ihr wird beispielsweise gestattet, die an seine Liegenschaft angrenzenden Felder zu bewirtschaften.
  • Wohnrecht = berechtigte Person erhält die Erlaubnis, in einem bestimmten Gebäude oder Gebäudeteil zu wohnen. Diese Personaldienstbarkeit ist unübertragbar und unvererblich - und wird in der Regel auf Lebzeiten des Berechtigten eingeräumt.

Beispiele Grunddienstbarkeit:

  • Näherbaurecht = damit können sich Nachbarn einseitig oder gegenseitig erlauben, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen, als dies die örtliche Bau- und Zonenordnung eigentlich erlauben würde. Für die Einräumung von Näherbaurechten wird in der Praxis entweder eine Entschädigung gezahlt, oder es wird ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbart.
  • Wegrecht = damit kann der Zugang zu einem Grundstück gesichert werden. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn ein bestehender Fussweg gesichert werden soll, der eine beliebte Abkürzung erlaubt, die jedoch über ein privates Grundstück führt. Bei der Errichtung dieser Dienstbarkeit sollte insbesondere festgehalten werden, ob es sich lediglich um ein Fusswegrecht oder ein Fuss- und Fahrwegrecht handelt, und in welchem Umfang dieses erlaubt sein soll. Zudem ist es sinnvoll, auch die Unterhaltspflicht zu regeln. Wird nichts geregelt, so gilt die gesetzliche Regelung nach Art. 741 ZGB.

Der Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds ist ein im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum. Die Höhe der Einzahlung der jeweiligen Stockwerkeigentümer richtet sich nach dem Anteil Miteigentums (Wertquote in Hundertstel oder Tausendstel), welcher im Begründungsakt über die Bildung von Miteigentumsanteilen festgehalten wird.
Die Errichtung eines Erneuerungsfonds ist freiwillig.
Wie hoch der jährliche Beitrag sein sollte und ab welchem Jahr nach der Erstellung der Liegenschaft mit der Äufnung des Erneuerungsfonds begonnen werden sollte, ist umstritten. Die Meinungen schwanken zwischen jährlich 0,2 bis 0,5 % des Gebäudeversicherungswertes.


Ersatzbeschaffung Wohneigentum

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann für die Grundstückgewinnsteuer ein Steueraufschub beantragt werden, sofern der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel 2 Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Damit die Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden kann, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, wie z.B.

  • Veräusserung der selbstgenutzten Liegenschaft
  • Gleichgenutzte Ersatzliegenschaft
  • Ersatzbeschaffung sollte innert angemessener Frist erfolgen
  • etc.

Sind die Voraussetzungen kumulativ erfüllt, kann die Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden und die Besteuerung wird (allenfalls nur teilweise) aufgeschoben. Wichtig ist, dass der Verkäufer die Ersatzbeschaffung beantragt, ansonsten die Grundstückgewinnsteuer geschuldet ist. Die Steuerbehörde hat keine Kenntnis davon, ob der Verkäufer ein Ersatzobjekt erwirbt oder nicht.

Ist zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht sicher, ob ein Ersatzgrundstück erworben wird, so kann in einem späteren Zeitpunkt (innert der angemessenen Frist) ein Revisionsbegehren hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuerveranlagung beantragt werden, sofern die Voraussetzungen der Ersatzbeschaffung gegeben sind.


Grundstückgewinnsteuer

Bei der Veräusserung von Immobilien im Privatvermögen (und je nach Kanton auch bei Immobilien im Geschäftsvermögen) wird der erzielte Gewinn mit einer als Spezialsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer belastet. Die Besteuerung der Gewinne wird kantonal unterschiedlich geregelt.
Der Gewinn wird aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten ermittelt.
Die Anlagekosten bestehen dabei grundsätzlich aus dem Erwerbspreis, den mit dem Kauf verbundenen Aufwendungen wie Notariats- und Grundbuchgebühren und Maklerkosten, wertvermehrenden Investitionen, Bewilligungsgebühren, Anwaltskosten und anderen Kosten, die mit der Veräusserung der Immobilie im Zusammenhang stehen.
Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Schaffhausen mittels einer separaten Steuererklärung erhoben.


Luxusobjekt / Liebhaberobjekt

Schweizer Kreditinstitute (Banken, Versicherungen, ...) prüfen bei einer Eigenheimfinanzierung nebst der Objektqualität auch die Kundenbonität. Die Belehnung von Wohneigentum erfolgt im Regelfall mit 80% (Risiko-)Kapital. Normalerweise muss also ein Eigenheimbesitzer mindestens 20% des Kaufpreises in Form von Eigenkapital (Sparguthaben, Wertschriften und Anlagen oder Pensionskassenguthaben) beisteuern oder als Sicherheit hinterlegen.

Luxus- und Liebhaberobjekte werden von den Banken und Versicherungen generell deutlich weniger hoch belehnt. Als Eigentümer einer exklusiven Immobilie müssen Sie deshalb mindestens 35 bis 40% des Belehnungswertes in Form von Eigenkapital für die Finanzierung beisteuern. Je nach Kreditinstitut fallen die Kriterien für die Beurteilung als Luxusobjekt jedoch sehr unterschiedlich aus. Es lohnt sich also auf jeden Fall, die speziellen Richtlinien und Belehnungssätze der einzelnen Anbieter zu prüfen. Grundsätzlich liegen folgende Objekteigenschaften einer Beurteilung als Luxusobjekt zugrunde:

  • Überdurchschnittlich grosser Grundriss (Wohnfläche Haus > 300 m² / Wohnfläche Wohnung > 250 m²)
  • Sehr aufwendig gestalteter Garten oder sehr viel Umschwung
  • Premium-Lage oder exklusives Wohnquartier
  • See- oder Flussuferanstoss
  • Verkehrswert bei Häusern über CHF 2 Mio. oder bei Wohnungen über CHF 1.5 Mio.
  • Hochwertige, überdurchschnittlich teure Materialien (hoher m²-Preis bei Erstellung)
  • Aufwändige und überdurchschnittliche Architektur

Für die Beurteilung ist die Objektlage sicherlich das wichtigste Kriterium, da an Lagen mit hohen Bodenpreisen in der Regel aufwändiger und teurer gebaut wird.

Nebst den Finanzierungsrichtlinien für Luxusobjekte, werden auch Liebhaberobjekte von einigen Kreditinstituten nach speziellen Grundsätzen finanziert. Ein Liebhaberobjekt kann folgende Eigenschaften aufweisen:

  • Denkmalgeschützte Immobilien oder Bauten mit historischem Wert
  • Nutzungsänderung (ein Industriegebäude wird beispielsweise in Wohnlofts umgebaut)
  • Exklusives, teures Objekt inmitten von eher günstigen Wohnliegenschaften
  • Schwer verkäufliches Objekt
  • Individuelle Ausbauten ohne Wert für neue Eigentümer, wie z.B. mehr als 4 Garagenplätze für ein Einfamilienhaus, eigenes Heimkino, im ganzen Haus verkabelte high-end HiFi-Anlage

Die Verkehrswerte sind bei Liebhaberobjekten oftmals nicht nachvollziehbar. So kostet eine Renovation eines Bauernhauses oder eines denkmalgeschützten Hauses oft mehr als ein Neubau. Die Verkehrswertbeurteilung ist für das Kreditinstitut deshalb meistens Ermessenssache, da herkömmliche Beurteilungen keine genauen Ergebnisse erzielen.

Finanzierungen von Luxus- und auch Liebhaberobjekten werden von den Banken und Versicherungen oft unter Berücksichtigung der gesamten Kundenbeziehung beurteilt. Pflegt der Kunde weitere Geschäftsfelder mit dem Kreditinstitut, so werden diese in die Beurteilung miteinbezogen. Die Kreditinstitute beurteilen Eigentümer von Luxusobjekten meist als AAA-Kunden, so dass diese aufgrund der guten Bonität und der oftmals hohen Hypothekarsumme bevorzugte Konditionen geniessen, insbesondere dann, wenn die Geschäftsbeziehung noch weiter vertieft werden kann.


Wertvermehrend / Werterhaltend

Aufwendungen für ein Grundstück können entweder wertvermehrender oder nur werterhaltender Natur sein.

Wertvermehrende Aufwendungen werden über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet, während werterhaltende Aufwendungen über die ordentlichen Steuern abgerechnet werden.

Wurden Aufwendungen bei den ordentlichen Steuern als werterhaltende Aufwendungen bereits steuerlich geltend gemacht, können diese Aufwendungen bei einem Verkauf nicht ein zweites Mal als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht werden.


Vollmacht für Rechtshandlungen

Mit einer Vollmacht können Sie einen Vertreter bevollmächtigen, der für Sie sämtliche erforderlichen Rechtshandlungen vornimmt, die für die öffentliche Beurkundung und zur Erwirkung des grundbuchlichen Vollzugs bei einem Immobilienverkauf erforderlich werden.
Die Vollmacht muss vom Vollmachtgeber im Original unterzeichnet sein. In der Schweiz wird eine Unterschrift grundsätzlich nur beglaubigt, wenn diese in Anwesenheit der zuständigen Amtsperson (Notar oder teilweise auch Gemeindeverwaltung) zu Papier gebracht wird; wird die Unterschrift des Vollmachtgebers im Ausland gegeben, muss die notariell beglaubigte Unterschrift zudem durch die zuständige Behörde apostilliert werden.
Vollmachten kommen oft bei Erbengemeinschaften zum Tragen oder bei Personen im Ausland