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Steuern & Immobilien

Der Erwerb einer Immobilie verändert die steuerliche Situation; d.h. ein Immobilienbesitz ist steuerrelevant.
In vielen Fällen können Sie durch den Besitz eines Eigenheimes (Grundstück, Haus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus) Steuern sparen. 


 

Beim privaten Hauskauf sind folgende Faktoren für die Besteuerung massgebend:


Unterhaltskosten
Die Unterhaltskosten sind grundsätzlich definiert als jene Aufwendungen die erforderlich sind, um den Wert der Liegenschaft zu erhalten (so genannte Instandhaltungskosten). Unterhaltsarbeiten können steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie werter­haltend und nicht wertvermehrend sind. Im Kanton Schaffhausen können die Wohneigentümer jährlich frei wählen, ob sie die effektiven Kosten von Unterhalts- und Renovationsarbeiten oder eine Pauschale abziehen wollen. 

Ob es ratsam ist, alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen oder sie auf mehrere Steuer­perioden zu verteilen, ist individuell verschieden. Oft ist es aber von Vorteil, die Arbeiten auf mehrere Steuerperioden zu ver­teilen, damit die Progression der Einkommenssteuer ge­brochen werden kann.

Beispiele Werterhaltung: Neue Heizung, Fassadenrenovation, Investition in erneuerbare Energien oder in Energiesparmassnahmen, Dachsanierung, ...
Beispiele Wertvermehrung: Einbau einer Sauna, Ausbau des Dachstocks, Anbau einer neuen Garage oder einen neuen Terrasse, ...



Hypothekar- und Darlehenszinsen 
Die Höhe der Schuldzinsen ist abhängig von der jeweiligen Höhe der Hypothek und allfälliger Darlehen (Eltern, Geschwister usw.) sowie deren Zinssatz. Diese Zinsen können steuerlich abgezogen werden und je nach persönlicher Finanzierungsstruktur das Einkommen erheblich reduzieren.


Vermögenssteuerwert (Steuerwert)
Die Verordnung über die Steuerschätzung der Grundstücke sieht die Neuschätzung sämtlicher Liegenschaften alle zehn Jahre vor (rollende Schätzung) oder auf  Antrag des Eigentümers nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften.
Damit soll eine Annäherung an den effektiven Verkehrswert erreicht werden. Der Steuerwert ist in vielen Kantonen die Basis für die Errechnung der Eigenmietwerte und hat Einfluss auf die Höhe von Einkommen und Vermögen.


Eigenmietwert
Wohneigentümern wird der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen aufge­rechnet. Das Amt für Grundstückschätzungen ermittelt im Kanton Schaffhausen den amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft und errechnet basierend darauf den Mietwert. Der Eigenmietwert beträgt im Kanton 65 % dieses ermittelten Mietwertes. 

Steuern sparen lässt sich mit einer optimalen Finanzierung. Als Faustregel gilt: Die Höhe der Hypothek sollte so gewählt werden, dass der Eigenmietwert durch die Schuldzinsen gegen null reduziert werden kann.
 

Steuerfolgen beim Liegenschaftsverkauf
Falls ein Gewinn beim Verkauf realisiert wird, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe primär von der Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten, aber auch von der Länge der Besitzesdauer der Liegenschaft abhängig ist. Kurze Besitzdauer wird erheblich höher, lange Besitzdauer privilegierter besteuert (Beispiel Kanton Schaffhausen: Liegt der Gewinn bei CHF 200‘000, fallen bei einer Haltedauer von nur 1 Jahr Steuern von CHF 100‘000 an, bei einer Haltedauer von 20 Jahren liegen die Steuern bei 14 %). 

Es ist ratsam, dass sämtliche Belege des Hauskaufs und die Belege für wertvermehrende Arbeiten aufbewahrt werden, da im Falle des Verkaufes der Liegenschaft die ur­sprünglichen Anschaffungskosten und die wertvermehrenden Arbeiten sowie die bezahlten Handänderungs- und Vermittlungskosten grundsätzlich nachgewiesen werden müssen. Je höher diese Kosten sind, umso tiefer ist der Grundstückgewinn und damit auch die Grundstück­gewinnsteuer. 

Bei einer Ersatzbeschaffung (Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Liegenschaft, in der Regel innert einer Frist von 2 Jahren) der dauernd selbst bewohnten Liegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich auf­geschoben. Sie wird jedoch fällig, falls der Kaufpreis des neuen selbst bewohnten Wohneigentums tiefer ist als der Verkaufspreis der alten Liegenschaft.
 

Handänderungssteuer
Der Kanton Schaffhausen kennt keine Handänderungssteuer.
6‰ des beurkundeten Kaufpreises betragen die Gebühren für die Eintragung der Handänderung im Grundbuch. Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel diese Kosten zu je 50%.
 

Grundbuch- und Notariatsgebühren
1‰ des beurkundeten Kaufpreises sind im Kanton Schaffhausen für die Errichtung des Kaufvertrages fällig. Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel je zur Hälfte diese Kosten.

Allfällige Schuldbrieferrichtungskosten (des Käufers) fallen im Rahmen von 3‰ der Schuldbriefhöhe an. Gemäss § 15 Ziff. 1 GBGVo beträgt die Gebühr für die Errichtung und Erhöhung von Grundpfandrechten 2‰ des Errichtungs- bzw. Erhöhungsbetrages. Die Beurkundung des Pfandvertrags beträgt indes 1‰ hiervon.