Immobilienlexikon
Die wichtigsten Begriffe rund
um die Immobilie

Die Abbruchreife einer Baute ist in der Regel dann gegeben, wenn der Wert des Baulands abzüglich Abbruchkosten höher ausfällt als der Verkehrswert bei Fortbestand der Baute.

Rückzahlung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers.

Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im Zuge der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden kann.

Das Aufgeld auf das zu 100% ausgezahlte Darlehen, welches der Darlehensnehmer für die Bereitstellung des Darlehens bezahlen muss, wird im Gegensatz zum Disagio als Agio bezeichnet.

Der Begriff wird vom lateinischen accedere – übersetzt «hinzutreten» – abgeleitet. Das sachenrechtliche Akzessionsprinzip hat etwa zur Folge, dass derjenige, auf dessen Boden gebaut wird, Eigentümer der Baute wird.

Eine Person ist Alleineigentümerin einer Sache und kann im Rahmen der Rechtsordnung beliebig darüber verfügen.

Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten.

Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen.

Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung.

Diese bezwecken die Kundbarmachung von privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen, deren Bestand jedoch nicht vom Vorhandensein der Anmerkung abhängig ist. Angemerkte Rechtsverhältnisse würden also auch ohne Anmerkung existieren.

Zins und Tilgung umfassende Jahreszahlung auf ein gewährtes Darlehen.

Zu leistende Aufwendungen, um eine Immobilie zu erwerben und in einen nutzungsbereiten Zustand zu versetzen.

Die Anschaffungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschliessungskosten und Finanzierungskosten.

Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird.

Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung gesprochen.

Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche des Baus und der anrechenbaren Grundstückfläche. Genaue Regelung gemäss kantonalem Baugesetz oder örtlichem Baureglement.

Detaillierte Aufstellung über alle, ein Bauvorhaben umfassenden Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc.

Ein in den jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Kantone vorgeschriebenes förmliches Verfahren zur Genehmigung von Bauvorhaben.

Gemäss Artikel 22 Absatz 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) dürfen "Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass a) die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und b) das Land erschlossen ist."

Das Bauhandwerkerpfandrecht gibt dem Bauhandwerker zur Sicherung seiner Werklohnforderung ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, auf dem er seine Arbeit geleistet hat.

Der Anspruch auf die Errichtung des Pfandrechts entsteht mit Abschluss des Werkvertrages und erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit. Der Grundstückbesitzer kann das Bauhandwerkerpfand abwenden, wenn er die Forderung des Handwerkers begleicht oder eine Sicherheit leistet, etwa mit einer Bankgarantie. Einen Schutz vor dem Pfandrecht gibt es nicht.

Die Person, die für sich ein Bauvorhaben im eigenen Namen und Interesse durchführt bzw. durchführen lässt.

Der Bauherr trägt die Risiken der Bauvorbereitung und der Baudurchführung einschliesslich des Bauherrenhaftungsrisikos und entscheidet letztlich sowohl über die architektonische und technische Gestaltung als auch über die Finanzierung.

Eine Art der Allgemeinen Haftpflichtversicherung, welche die Schäden deckt, die Dritte auf dem Baugrundstück und durch die Baumassnahme erleiden könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden könnte.

Als Baujahr eines Gebäudes gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurden Gebäude durch Schäden unnutzbar und später wiederhergestellt, gilt das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung.

Bei total zerstörten Gebäuden hingegen gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Veränderung der Baukosten im Vergleich zu früheren Zeitpunkten für vergleichbare Bauleistungen. Die Berechnung wird periodisch aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommen.

Anlagekontenplan für sämtliche Kosten, die bei einer baulichen Anlage anfallen. Normpositionen der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung.

Mängel an einem Bauwerk, die auf fehlerhafte Entwürfe, Ausführungen oder nicht einwandfreies Material zurückzuführen sind und den Wert bzw. die Tauglichkeit des Bauwerks mindern.

Um vom Verursacher eventuell Nachbesserungs- oder Gewährleistungsansprüche der von ihm verursachten Schäden geltend machen zu können, sollten die Bauherren bereits bei der Bauabnahme bei erkennbaren Schäden einen schriftlichen Vorbehalt einlegen.

Zu den Baunebenkosten gehören u.a. die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und die Kosten der für die Herstellung erforderlichen Finanzierung.

Im Baurecht nach Art. 779 ff ZGB darf der Berechtigte (Baurechtsnehmer) auf einem Grundstück im Eigentum einer anderen Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten.

Wenn nicht anders vereinbart, ist das  Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.

Aufgrund privat-rechtlicher Vereinbarung zwischen dem Landeigentümer und dem Gebäudeeigentümer erstelltes Gebäude (Baute im Dritteigentum, Akzessionsprinzip).

Unternehmen, die Grundstücke erwerben und im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Immobilien errichten, um sie nach Fertigstellung zu verkaufen.

Bau-, Planungs- und Nutzungsvorschriften in Verbindung mit dem Zonenplan. Jede Gemeinde in der Schweiz legt die zulässige Nutzung des Bodens in der «Bau- und Zonenordnung» fest.

Nutzungspläne werden kommunal in der Regel als «Bau- und Zonenordnung» bezeichnet. Der dazu gehörende Plan wird als «Zonenplan» bezeichnet. Die Bau- und Zonenordnung wird von der Gemeinde (Stadt) erlassen und vom Kanton genehmigt und damit auch gewährleistet. Der Nutzungsplan besteht aus einer Karte und aus zugehörigen Vorschriften. Letztere regeln die zulässigen bzw. vorgeschriebenen Bau- und Nutzungsweisen, welche auf der Karte parzellenscharf räumlich zugeordnet werden.

Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge, Reparaturen.

Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten von Bewirtschaftungskosten:

• Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.B. Müllabfuhr, Strassenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten.

• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).

Das Bieterverfahren ist eine moderne und effiziente Verkaufsart, um einen neuen Eigentümer für die Immobilie zu finden. Das Verfahren zeichnet sich gegenüber dem herkömmlichen Immobilienverkauf dadurch aus, dass mehrere Interessenten in einem klar strukturierten Prozess zeitgleich um die selbe Immobilie bieten.

Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von einer Bonität bzw. Kreditwürdigkeit.

Summe aller dem Wohnen, Gewerbe oder Industrie dienenden Geschossflächen, berechnet anhand der Aussenmasse der Gebäude.

Abweichungen in der Berechnungsart sind aufgrund gesetzlicher Vorschriften möglich.

Der Bruttomietertrag entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten.

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen.

Der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

Auf vielen Grundstücken sind Dienstbarkeiten eingetragen, die die Nutzungsmöglichkeit entweder erweitern oder einschränken.

Bei den Dienstbarkeiten handelt es sich um sogenannte «beschränkte dingliche Rechte», welche (im Gegensatz zum Eigentum) nur eine teilweise Beherrschung einer Sache gestatten.

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück und Eigenleistungen.

Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird.

Der Eigenmietwert ist ein Begriff aus dem Schweizer Steuerrecht. Hier werden Miet- oder Pachtausgaben geschätzt, die anfallen würden, wenn die Immobilie gemietet oder gepachtet würde.

Diese vermiedenen Ausgaben erhöhen die Leistungsfähigkeit des Eigentümers und unterliegen der Einkommenssteuer.

Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken.

Eigentum an einer Wohnung innerhalb eines bestehenden oder noch zu errichtenden Wohngebäudes, welches in der Regel mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden ist.

Von einer Einliegerwohnung kann gesprochen werden, wenn
- es sich um eine separate, in sich abgeschlossene Wohnung handelt,
- die Wohnungsgrösse mindestens 25 Quadratmeter beträgt,
- eine eigene Küche und sanitäre Einrichtungen
vorhanden sind.

Wegnahme oder Beschränkung des Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung.

Investitionen zur Herstellung des ursprünglichen, neuwertigen Zustands eines Gebäudes.

Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum.

Gesamtheit der erforderlichen Aktivitäten, um ein Grundstück baureif zu machen.

Dazu zählen die Anschliessung des Grundstückes an die Wasser- und Abwasserversorgung und die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz.

Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann für die Grundstückgewinnsteuer ein Steueraufschub beantragt werden,sofern der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel 2 Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

Insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bildet der Ertragswert die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes.

Die Berechnungsbasis stellen die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten dar, die auf die Restnutzungsdauer der Immobilie im Sinne des Steuerrechts kapitalisiert werden. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz.

Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen eine allfällige Maklerprovision, Notariats- und Grundbuchgebühren, etc.

Eine aussagekräftige, bildstarke Verkaufsdokumentation mit allen wichtigen Informationen zur Immobilie.

Bauwerke wie Hütten, Baracken, Elementgaragen, Gartenhäuser ohne Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden.

Fahrnisbauten werden im Grundbuch nicht aufgenommen.

Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise.

Meist werden sie an den Käufer schlüsselfertig übergeben, jedoch ist auch eine Auslieferung als Ausbauhaus möglich, bei dem ein Teil des Ausbaus vom Käufer in Eigenleistung übernommen wird.

Versicherung des Gebäudes gegen Schäden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen.

Im Schadensfall sollte sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes (Neuwertversicherung) decken.

Detaillierte Aufstellung der anfallenden Herstellungs- und Erwerbskosten einerseits, und der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits.

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und der einzusetzenden Eigenmittel.

Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichert.

Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet, die den Zinssatz erhöhen.

Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.

Vom Gesetz vorgeschriebener Abstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.

Überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung).

Der Gebäudeversicherungswert entspricht der von der Gebäudeversicherungsanstalt/-gesellschaft festgelegten Versicherungssumme.

Umfang und Bewertung sind kantonal unterschiedlich.

Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.

Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines auf die ganze Sache geht.

Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung alle Mitglieder erfolgen.

Legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.

Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.

Durch eine kommunale oder regionale Behörde geführtes öffentliches Register, das zur Aufnahme von Grundstücken und der Rechte an diesen bestimmt ist.

Für Grundbuchauszüge und Einsicht ins Grundbuch hat man sich an das Grundbuchamt zu wenden.

Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

Dienstbarkeit zulasten und/oder zugunsten von Grundstücken.

Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.B. Hypothek, Grundschuld).

Räumlich exakt abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes gebucht ist.

Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes. Wirtschaftlich betrachtet werden unter Grundstück Bodenflächen verstanden, die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das betrachtete Grundstück kann umfassen: eine einzelne Parzelle / mehrere Parzellen / Teile einer oder mehrerer Parzellen. Die Fläche des Grundstücks gliedert sich in Gebäudegrundfläche GGF und Umgebungsfläche UF.

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Bei einer über 20 jähriger Besitzesdauer darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung bringen.

Handänderungen an Grundstücken des Privatvermögens werden mit einer als Spezialsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer erfasst.

Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton SH mittels einer separaten Steuererklärung erhoben.

Übergang von Eigentum (besonders Grundbesitz, Wertpapiere) von einer Person auf eine andere.

Als Handänderung gilt ein Rechtsgeschäft, welches auf die Übertragung der rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück gerichtet ist.

Zu leistende Aufwendungen, die zur gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes aufgewendet werden müssen.

Dazu zählen insbesondere die Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für die Aussenanlagen, Gebühren für die Baugenehmigung.

Durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen.

Um den Hypothekendarlehensnehmer vor kurzfristigen Zinsschwankungen abzusichern, wird der vereinbarte Zins oftmals für mehrere Jahre (beispielsweise 10 Jahre) festgeschrieben. Die Hypothek ist abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die Hypothek.

Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art einschliesslich der darauf errichteten Gebäude.

Eine aussagekräftige, bildstarke Verkaufsdokumentation mit allen wichtigen Informationen zur Immobilie.

Fonds zur Finanzierung bestimmter Bauobjekte.

Kosten, die durch die Beseitigung der üblichen und verbrauchsbedingten Abnutzung bei Immobilien während der Nutzungsdauer anfallen.

Darunter fallen insbesondere regelmässige Schönheitsreparaturen, Kosten für die Instandhaltung des Fahrstuhls und der Heizungsanlagen etc.

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Prozentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird.

Kosten, die dem Kunden aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmitteln entstehen, namentlich die Zinsen.

Bei den Kapitalkosten wird zwischen den Kosten für Fremd- und Eigenkapital unterschieden.

Schätzung für steuerliche Zwecke.

Recht eines Begünstigten, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können (in der Regel im Grundbuch vorgemerkt).

Der Immobilienkauf setzt den Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages voraus, da er sonst nicht rechtsgültig ist.

Im Kaufvertrag sind zudem die Bedingungen für die Eigentumsübertragung zu klären. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Die drei Schritte zum Erwerb einer Immobilie sind:

• Notarieller Abschluss des Kaufvertrages

• notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang

• Grundbucheintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.

Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen.

Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.

Nur volljährige und damit uneingeschränkt geschäftsfähige Personen sind per Gesetz kreditfähig.

Allerdings kann Jugendlichen unter 18 Jahren durch eine gerichtliche Erklärung die volle Geschäftsfähigkeit zugesprochen werden und älteren Personen entsprechend unter bestimmten Voraussetzungen entzogen werden.

Bemessung des umbauten Raumes, früher in der Regel nach SIA-Norm 116. Diese ist heute durch die SIA-Norm 416 abgelöst worden.

Baukosten pro m3 umbauten Raum.

Methode zur Bestimmung des Landwerts für den massgebenden Landbedarf anhand einer Verhältniszahl zwischen Landwert und Gesamtwert.

Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte.

Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.

Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.

• Absolute Landwert (Bodenwert): Richtet sich nach den Landwerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Er wird ermittelt durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder durch Preisvergleiche.

• Relative Landwert: Wert, der in Relation zur bestehenden oder möglichen Nutzung festgelegt wird (Lageklassenmethode).

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung.

Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes. Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung (sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Die Finanzierung von Luxus- und Liebhaberobjekten (ab CHF 2 Mio.) unterscheidet sich erheblich von einer traditionellen Finanzierung. Je nach Kreditinstitut kommen unterschiedliche Kriterien der Objekteigenschaften für die Beurteilung als Luxusobjekt zum Tragen.

Provision für die Vermittlung von Immobilien durch einen Makler. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt in der Regel zwischen 2% und 4% zzgl. MwSt.

Im freien Handel erzielter Preis.

Synonym für Verkehrswert.

Als Mehrumschwung wird die Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Der Mehrumschwung wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse (m2) in die Realwertberechnung aufgenommen. Der Wert des Mehrumschwungs wird vom Wert des für die Baute notwendigen Landes abgeleitet.

Der Mietertrag (oft auch Bruttomietertrag genannt) entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten.

Der Mietwert ist der als nachhaltig erzielbar geschätzter Ertrag.

Der Mietzins ist der tatsächlich erzielte Ertrag.

Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen nach Bruchteilen Eigentümer an einer Sache sind.

Miteigentumsanteile sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Zur Verfügung über die ganze Sache ist Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich.

Baumassnahmen zur Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes an die Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch Anpassung z.B. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen.

Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung. Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird.

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet.

Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen.

Nebenkosten sind Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietwohnung zusammenhängen, wie Heiz- und Warmwasserkosten.

Dazu gehören auch Kosten für den Hauswart, Schneeräumung, Gartenpflege, Gebühren für Kehricht, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom in Treppenhaus und Waschküche, und TV-Gebühren. Nur im Mietvertrag erwähnte Nebenkosten dürfen verrechnet werden. Je nach Mietvertrag verrechnet der Vermieter diese Kosten Akonto oder Pauschal.

Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Gesamtkapital, das in Prozenten für ein Jahr ausgedrückt wird.

Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung des Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.

Der Kaufpreis, der einem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag zugrunde liegt.

Ist ein Recht, welches dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt.

Bei offenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger unmittelbares gemeinschaftliches Eigentum an mehreren Immobilien und sichert sich das Know-how erfahrener Manager, denen er Erwerb und Betreuung rentabler Objekte anvertraut.

Die Geldinstitute können die Immobilienzertifikate unbeschränkt ausgegeben, wobei es abhängig von Angebot und Nachfrage bei der Anzahl und dem Kurs der umlaufenden Anteile ständige Änderungen geben kann.

Am Ort der gelegenen Sache üblich, bezogen auf: Landwert, Baukosten, Bestandteil und Zugehör, Mietertrag, Nebenkosten usw.

Dienstbarkeiten zulasten von Grundstücken und zugunsten von Personen, z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.

Zone zur Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.

Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst.

Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.

Planungsverfahren, eingezontes Land überbaubar zu machen. Der Quartierplan gestattet weitgehende Eingriffe in die privaten Eigentumsverhältnisse.

Dieser setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert.

Instandhalten oder Wiederherstellen eines ursprünglich vorhandenen Zustandes einer Immobilie.

Davon abzugrenzen ist die Modernisierung, welche den Gebrauchswert erhöht bzw. die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert.

Differenz zwischen der theoretischen Gesamtlebensdauer und dem wirtschaftlichen Alter eines Gebäudes.

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.

Richtpläne legen aufgrund übergeordneter Leitbilder und gestützt auf die ORL-Richtlinien (ORL = Orts-, Regional- und Landesplanung) in den Grundzügen fest, wie die Kantone und Gemeinden die Gesamtstruktur ihrer Natur-, Landwirtschaft-, Siedlungs- und Erholungsräume mittel- und langfristig entwickeln sollen.

Richtpläne sind behördenverbindliche Planungs- und Führungsinstrumente. Die Behörden richten ihr Handeln auf die Ziele und Massnahmen des Richtplanes aus und koordinieren gestützt darauf ihre Planungen und Projektierungen.

Ortsübliche Erfahrungszahl zu Vergleichszwecken für Baukosten, Landpreis, Mietzins usw.

Reine Todesfallrisikoversicherung, die oftmals als Zusatzsicherheit für Immobiliendarlehen abgeschlossen wird. Sie sichert das biologische Risiko des unerwarteten Ablebens des Darlehensnehmers ab und stellt somit eine sinnvolle Ergänzung bei der Übernahme grösserer Verpflichtungen aus einer Immobilienfinanzierung dar.

Nicht oder nur teilweise erschlossenes, im Baugebiet liegendes Land.

Betrag zur Deckung zukünftiger Investitionen in Erneuerungen und Renovationen.

Einseitige Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages.

Gründe für einen möglichen Rücktritt sind z.B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt.

Kosten für den Aufwand, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Der Verkehrswert kann nach verschiedenen Methoden ermittelt werden.

Die Vergleichsmethode wird in der Verwaltungs- und Gerichtspraxis als beste und objektivste aller Bewertungsverfahren bezeichnet. Diese Methode basiert darauf, dass aufgrund von vergleichbaren Objekten, welche tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert des zu schätzenden Grundstücks geschlossen wird. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der Vergleichsmethode bilden somit vorhandene Vergleichspreise. Als vergleichbar gelten Handänderungen, welche lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich des Erschliessungsgrades dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind.

Wertpapier für eine grundpfandgesicherte, persönliche Forderung.

Entgelt für die Überlassung von Finanzierungsmitteln.

Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit.

Mit der Vernetzung unterschiedlicher Geräte und Gebäudeelemente die Lebensqualität und den Wohnkomfort der Bewohner steigern, die Sicherheit erhöhen sowie den Energieverbrauch senken.

Zahlung über die vereinbarte regelmässige Darlehensrate hinaus. Führt in der Regel zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit oder zu einer niedrigeren regelmässigen Darlehensrate.

Kapitalwert für die Vermögensbesteuerung.

Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstücks bezogen ist.

Besondere Form des Miteigentums mit Sonderrechte, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen.

Subjektiv-dingliches Miteigentum wird auch als unselbstständiges Miteigentum bezeichnet. Unselbstständig daher, da hier der Miteigentumsanteil untrennbar mit dem Hauptgrundstück verbunden ist.

Aufgrund der Verknüpfung mit dem Hauptgrundstück unterliegt subjektiv-dingliches Miteigentum weder dem gesetzlichen Vorkaufsrecht noch dem Aufhebungsanspruch. Als unselbstständiges Miteigentum werden in der Praxis häufig Anlagen wie Grünflächen, Grenzmauern und Parkplätze eingerichtet. Diese Anlagen dienen dem gesamten Grundstück und erfüllen damit einen dauernden Zweck. Daher ist es nicht möglich – wie beim gewöhnlichen Miteigentum – über diese Grundstücksteile separat zu verfügen.

Ein Tauschvertrag unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Kaufvertrag einzig dadurch, dass die Gegenleistung nicht in Geldform geleistet wird, sondern in Form eines anderen Grundstückes.

Wird bei einem Tauschgeschäft ein Gewinn erzielt, löst dies ebenfalls eine Grundstückgewinnsteuer aus.

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden.

Regelmässige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von dessen Auszahlung bis zur planmässigen Rückführung.

Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und über die Restschuld. Die Darstellung ist sowohl auf monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich. Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung exakte Zahlen liefern. Danach werden vielfach gleichbleibende Zinssätze bis zum Laufzeitende unterstellt. Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig.

Die Tragbarkeitsrechnung misst die Höhe der Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten für den Unterhalt) im Verhältnis zum Einkommen.

Je nach Finanzierungsanbieter wird eine maximale Belastungsgrenze von rund einem Drittel des Brutto- bzw. Nettoeinkommens festgelegt. Einzelne Institute setzen die Grenze bereits bei 28% des Nettoeinkommens an, während andere Wohneigentum bei Wohnkosten von bis zu 33% im Verhältnis zum Bruttoeinkommen finanzieren. Diese unterschiedliche Beurteilung der Tragbarkeit kann einem Einkommensunterschied von rund 10 % gleichkommen.

Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und der anrechenbaren Landfläche.

Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen.

Kleinere Bauobjekte wie Swimmingpool, Biotop, Gartenhaus und dgl. können bei der Schätzung darin enthalten sein. Die Umgebungskosten werden in der Regel pauschal in % des Neubauwertes geschätzt.

Rückführung oder Prolongation (Verlängerung) der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

Boden, der nur mit unverhältnismässigem Aufwand einer Nutzung zugeführt werden kann, z.B. Felsen, Sumpf usw.

Nominalzinssatz, der während der Laufzeit des Darlehens jederzeit einseitig durch den Darlehensgeber geändert werden kann.

Hierbei erfolgt keine Zinsfestschreibungsfrist zwischen Darlehensnehmer und Kreditinstitut. Häufig wird die Anpassung an einen Index gekoppelt.

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.

Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige - für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer - den Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung bringen und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse. 

Der Verkehrswert vor 20 Jahren entspricht dem Preis, der für das Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre.

Mit einer Vollmacht können Sie einen Vertreter bevollmächtigen, der für Sie sämtliche erforderlichen Rechtshandlungen vornimmt, die für die öffentliche Beurkundung und zur Erwirkung des grundbuchlichen Vollzugs bei einem Immobilienverkauf erforderlich werden.

Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss.

Durch die Vormerkung erhält ein obligatorisch wirkendes Recht Wirkung nicht nur unter den Parteien, sondern auch gegenüber Dritten, die das Grundstück oder dringliche Rechte an diesem Grundstück erwerben.

Im Grundbuch vormerkbar sind: persönliche Rechte wie Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte, Mietverträge / Verfügungsbeschränkungen nach SchKG (Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs) / vorläufige Eintragungen wie Bauhandwerkerpfandrechte.

Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Aufwendungen für ein Grundstück können entweder wertvermehrender oder nur werterhaltender Natur sein.

Wertvermehrenden Aufwendungen werden über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet, während werterhaltende Aufwendungen über die ordentlichen Steuern abgerechnet werden.

Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen.

Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung.

Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendstel erforderlich.

Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, ausgehend von Erstellungsjahr, unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) sowie der Verjüngung infolge Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen.

Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers.

Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein.

Der Zeitwert (auch Zustandswert genannt) entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert.

Das für die Überlassung des Darlehens vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu entrichtende Entgelt.

Üblicherweise wird diese als Prozentsatz vom Nominalbetrag des Darlehens angegeben, dem so genannten Nominalzinssatz.

Bei einem variablen Zins ist mit einem Zinsänderungsrisiko zu rechnen, da sich der Zinssatz während der Darlehenslaufzeit an die Marktzinsen anpassen und somit auch steigen kann. Dieses Zinsänderungsrisiko wird allerdings meist mit zunächst günstigeren Einstiegskonditionen belohnt als bei Festzinsdarlehen.

Legt für ein bestimmtes Gebiet Zweck, Art und Mass der Nutzung allgemein verbindlich fest.

Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.